【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布2010年10月中國(guó)住宅市場(chǎng)報(bào)告，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，10月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)較去年同期上漲4.4%，創(chuàng)25個(gè)月新高。過速貨幣流動(dòng)及資產(chǎn)價(jià)格膨脹促使中國(guó)央行第4次宣佈上調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)後最高值至18%，說明國(guó)家已將管理或抑制通貨膨脹及國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格快速上漲作為宏觀政策的首要出發(fā)點(diǎn)，以降低流動(dòng)資金過剩造成的風(fēng)險(xiǎn)。  

雖然面對(duì)近期美聯(lián)儲(chǔ)重啟新一輪量化寬鬆貨幣政策，國(guó)際熱錢加速湧入國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加，中國(guó)央行還是選擇時(shí)隔34個(gè)月首度加息，宣佈自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，1年期存款基淮利率由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%;5年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.94%提高到6.14%;除活期存款利率未調(diào)整外，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。

同時(shí)，京滬多家商業(yè)銀行取消對(duì)首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行，進(jìn)一步削弱購(gòu)房者的支付能力，直接抑制購(gòu)房需求。針對(duì)資產(chǎn)價(jià)格膨脹的政策不容低估。開發(fā)商也因國(guó)內(nèi)融資持續(xù)被堵，10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約為人民幣1734億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的31%，為兩年來最低。企業(yè)自籌資金比例升至近19個(gè)月高位，約占企業(yè)資金來源總額的37.9%。 

目前已有15個(gè)城市(包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、寧波、南京、福州、三亞、天津、溫州、海口、大連及蘇州)頒布嚴(yán)厲程度不一的地方「限購(gòu)令」:一線城市地方實(shí)施細(xì)則突出「限購(gòu)」主題，對(duì)戶籍及非戶籍家庭購(gòu)買新商品住房的數(shù)量作出嚴(yán)格規(guī)定;二、三線城市則以強(qiáng)調(diào)以稅收調(diào)整為主，有保有壓。預(yù)料中短期內(nèi)，地方「限貸」及「限購(gòu)」將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生最直接影響，第4季度樓市成交量或?qū)⑦M(jìn)一步回檔。 

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)10月25日頒布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，規(guī)定12月1日起嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用帳戶。預(yù)估預(yù)售款監(jiān)管對(duì)開發(fā)商資金鏈增壓幅度明顯，加之持續(xù)的限購(gòu)和資金成本上升，意味開發(fā)商資金情況再臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，其效應(yīng)將在數(shù)月後逐漸顯現(xiàn)。

根據(jù)A股30家知名上市房地產(chǎn)企業(yè)第3季度季報(bào)顯示，企業(yè)負(fù)債率和庫存增加態(tài)勢(shì)明顯:23家房企的資產(chǎn)負(fù)債率較第2季度上升，其實(shí)際存貨量亦較第2季度呈現(xiàn)上漲。全行業(yè)資金鏈持續(xù)受壓。

根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)資料顯示，國(guó)家及地方的「組合拳」新政並未如期使市場(chǎng)驟速降溫。除廣州外，10月份一線城市成交量受地方新盤延遲上市影響，均出現(xiàn)小幅下跌，廣州則因9月26日亞運(yùn)城開售的底大入市房源及熱烈市場(chǎng)反應(yīng)刺激10月成交量環(huán)比大漲46.2%，令4個(gè)樣本一線城市總成交量環(huán)比上漲6.2%。二線城市成交量除長(zhǎng)沙外均呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，較9月升10.8%，其中成都受秋交會(huì)、西博會(huì)及購(gòu)房者集中入市帶動(dòng)市場(chǎng)成交活躍，成交量環(huán)比上升43.9%。

價(jià)格方面，限購(gòu)與加息的疊加效應(yīng)尚未抑制成交均價(jià)持續(xù)走高趨勢(shì):一、二線城市10月成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.2%及3.9%。一線城市均價(jià)除廣州外均呈持續(xù)上揚(yáng)走勢(shì)，北京、上海及深圳價(jià)格分別較9月分別上漲8.9%、5.8%及6.8%。二線城市價(jià)格分別調(diào)整幅度較小，僅長(zhǎng)沙價(jià)格環(huán)比下調(diào)7.1%。

DTZ戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市本年分月10大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)10月中高端及豪宅產(chǎn)品總成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)回檔至52%:其中北京及上海受加息及地方限購(gòu)令影響顯著，此兩類產(chǎn)品成交套數(shù)分別大幅度環(huán)比下降61.1%及64.5%;廣州則因亞運(yùn)城熱銷帶動(dòng)此兩類產(chǎn)品成交套數(shù)較上月大漲90%。成交均價(jià)在成交受壓下繼續(xù)結(jié)構(gòu)性回落，較9月下跌5.3%，為4月新政以來最低。預(yù)料各地新盤將在年末前採(cǎi)取較為積極的價(jià)格策略，打折、降價(jià)幅度或超市場(chǎng)預(yù)期，中高端及豪宅產(chǎn)品均價(jià)將有繼續(xù)下探空間。